La domanda di affitti brevi è in costante aumento, sempre più persone decidono di fare una vacanza alloggiando in una casa piuttosto che in albergo. Secondo i dati forniti dal sito casavacanze.it nel 2018 il mercato delle case vacanza ha generato un fatturato di 115 milioni di euro (15% in più del 2017). Se hai una casa o un appartamento da mettere a rendita, leggi come puoi cogliere anche tu questa opportunità e scopri "come si fa".

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Questi dati confermano che il turismo cambia forma: il turista ama e sceglie una vacanza che gli consente di “vivere” il luogo che lo ospita. Sia che si tratti di vacanze in montagna, al mare oppure in collina, desidera mettersi in una relazione più stretta con l’ambiente che lo ospita: vivere come una persona del posto.

A fronte di una domanda crescente il mercato risponde con un aumento dell’offerta, infatti sempre più proprietari (+8% circa rispetto al 2017) decidono di affittare la loro seconda casa, o appartamento, trasformandoli in una casa vacanza, con l’obiettivo di ottenere una nuova fonte di guadagno.

L’incremento di questo mercato è dovuto, senza dubbio, anche alla semplicità di utilizzo dei portali che agevolano la locazione sia ai proprietari che ai potenziali ospiti. Se stai leggendo questo articolo probabilmente anche tu sei uno di quei proprietari che dalla propria seconda casa vuole ottenere un reddito aggiuntivo.

Se non sai da che parte cominciare, ma hai deciso di dare il via a questa nuova avventura, rimani con noi di AvaiWeb, ti indicheremo i passaggi e gli strumenti per massimizzare i guadagni e per semplificarti la vita.

Premessa

La casa che vuoi affittare, dunque, possiede tutti i requisiti di un immobile ad uso abitativo (classificato nella categoria catastale da A1 ad A11, esclusa la categoria A10 dedicata agli uffici), possiede il certificato APE (Attestato di Prestazione Energetica) e hai deciso di affittarla a turisti per brevi periodi (affitto breve o locazione breve) per ricavarne un reddito aggiuntivo.

Riferimenti di Legge 

Art. 4 – DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017  

Agenzia delle Entrate – Guida fiscale locazione brevi

Iniziamo dalla burocrazia: rendiamola semplice e chiara fornendoti indicazioni, procedure e normative di riferimento. Ecco cosa fare passo per passo.

  1. Recati in Comune dove è situato il tuo immobile, più precisamente vai allo sportello SUAP (Sportello Unico delle Attività Produttive), chiedi informazioni sulla normativa che regola la Locazione Turistica. L'operatore, tramite i canali informatici e in base ai dati che gli fornirai, compilerà i moduli  per la registrazione del tuo immobile come Struttura Ricettiva. In questa stessa sede richiedi le indicazioni sulla Tassa di Soggiorno per affitti turistici. Questa piccola tassa, quando applicata, viene calcolata per ogni giorno di permanenza dell'ospite, l'importo può variare da Comune a Comune e, nello stesso Comune, può variare nei diversi periodi dell'anno. Dato che non tutti i Comuni la applicano è importante che l'Ente ti fornisca dati precisi. La tassa di soggiorno deve essere pagata dall'ospite e quando l'avrai riscossa va versata al Comune secondo le modalità stabilite dallo stesso.
  2. Mettiti in contatto con la Questura territoriale competente per l’accreditamento al servizio “Alloggiati Web”, servizio necessario per inviare i dati dei tuoi ospiti entro 24 ore dal loro arrivo (in base all'art. 109 del TULPS Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza). Questa operazione, che va fatta esclusivamente on-line, può essere fatta sia recandoti personalmente in Questura, sia accedendo al sito http://questure.poliziadistato.it da casa seguendo le indicazioni che il sito fornisce. Accedi al sito http://questure.poliziadistato.it, seleziona la Questura territorialmente competente e vai all’area “Alloggiati Web”, Il portale ti fornirà tutte le indicazioni man mano che procederai in questa operazione. Scarica il modulo di richiesta di rilascio delle credenziali. Una volta compilato rispedisci il modulo tramite mail; se è stato compilato correttamente riceverai, sempre via mail, Username e Password per accedere al portale. Una volta accreditato, per poter aver accesso al servizio “Alloggiati Web”, dovrai procedere all’installazione di un “Certificato di Sicurezza” sul tuo computer seguendo le avvertenze tecniche riportate nella sezione “Supporto Tecnico” – Manuali. Ora sei pronto per comunicare le presenze on-line. Solo nel caso di guasto al Sistema Centrale Nazionale dovrai inviare le schede tramite posta elettronica, dietro autorizzazione della Questura;
  3. Registrazione degli ospiti e trasmissioni dei dati Ogni volta che affitti dovrai trasmettere alla Questura i dati dei tuoi ospiti. Tutte le strutture italiane hanno l’obbligo di registrare gli ospiti sul “Portale Alloggiati” della Polizia di Stato, entro 24 ore dall’arrivo. Verifica se la tua Regione richiede la trasmissione dei dati di presenza a fini statistici, in questo caso provvederai anche a questo obbligo inviando i dati anche alla Regione;
  4. Per aprire una casa vacanze NON è necessario aprire una partita IVA, recati comunque da un Commercialista per sapere che tipo di tassazione è più conveniente per te. Per l’attività ricettiva registrata senza partita IVA infatti, è possibile scegliere se pagare la Cedolare secca, applicata nella misura del 21% o se sommare i proventi dell’attività di affitto al proprio Reddito personale applicando le aliquote IRPEF. (Guarda la GUIDA per cedolare secca) Richiedi tutte le informazioni che ritieni utili (imponibile, dichiarazione dei redditi, ecc.) così chiarirai ogni dubbio;
  5. Fai un listino prezzi, confronta i prezzi di immobili in affitto, simili al tuo, nella zona, oppure rivolgiti al commercialista o ad un consulente specializzato in revenue (esperto di un determinato mercato che sfrutta nel migliore dei modi le caratteristiche di una struttura e del territorio in cui la struttura si trova). Fai un'analisi dei costi di gestione (utenze, tasse, servizi di pulizia, manutenzione e riparazioni), tieni conto anche della qualità del servizio che vuoi offrire (biancheria di lusso, lettera di benvenuto personalizzata, libro di benvenuto). Se offri un prodotto migliore degli altri puoi tenere i prezzi più alti. Inoltre considera la possibilità di applicare prezzi differenti per i giorni lavorativi e per il week-end, oppure per periodi in cui ci sono manifestazioni di una certa rilevanza. infine offri sconti e promozioni nei periodi morti.
  6. Il Sistema di Pagamento che i tuoi ospiti utilizzeranno sarà la Carta di Credito che ti garantirà sicurezza e tranquillità.
  7. Check-in e Check-out Le operazioni svolte per confermare il soggiorno, prima di consegnare le chiavi, si sintetizza con il termine inglese check-in. Il termine check-out, invece, indica il momento in cui l'ospite lascerà l'abitazione (vedi Libro di benvenuto)                                                                                                                                                                

Fin qui ti sei fatto un'idea degli impegni, degli obblighi di legge da assolvere e hai acquisito tutte le informazioni base per aprire la tua casa vacanza. Ora affrontiamo l'argomento anche da un altro importante punto di vista: vediamo insieme quali sono i mezzi per fare della tua abitazione una casa vacanza unica, speciale, che non teme la concorrenza e che i clienti sceglieranno indipendentemente del prezzo proposto. Scopriamo i modi necessari per rendere la vacanza dei tuoi ospiti un'esperienza unica. 

Qual è il tuo obiettivo?     

Forse hai pensato che affittare una casa pulita e arredata sia sufficiente per iniziare a guadagnare, non è esattamente così! Come dicevamo all' inizio, sempre più proprietari decidono di destinare la seconda casa (o appartamento) al turismo breve e, proprio come te, desiderano guadagnare il più possibile. Sei uno tra i tanti e l'unico modo che hai per differenziarti è dare carattere alla vacanza che farai esperire ai tuoi ospiti. Non esiste altro modo di differenziarsi che essere se stessi, perciò nell'arredamento, nelle parole, nei gesti, nelle attenzioni, nella "comunicazione" deve trasparire la tua personalità. Devi distinguerti e puoi farlo, non solo scegliendo, ad esempio, un tema per il tuo arredamento, ma curando il modo con cui "presenti" sul web la tua casa e, quando sarà il momento, il modo con cui  approccerai il tuo cliente al telefono. Perciò presta attenzione alle fotografie che pubblichi, scegli immagini suggestive, che evochino accoglienza e il tuo personale significato di ospitalità; scegli con cura le parole per descrivere la tua casa e la vacanza che gli ospiti si apprestano a vivere scegliendo te, il messaggio deve essere breve ma deve comunicare un'emozione che interpreti un loro bisogno. Presta attenzione anche alle parole e al tono di voce quando parlerai al telefono con il tuo cliente: se mentre parli sorridi, dall'altro capo del telefono, il sorriso verrà percepito, il cliente si sentirà subito a suo agio e gli fornirai un'ulteriore conferma che ha fatto bene a scegliere te. La tua casa vacanza sarà unica solo se, indipendentemente dalla volontà di guadagnare, dedicherai attenzione all' ospitalità, se lo farai non sarà una casa in mezzo a tante, ma sarà proprio quella che i tuoi ospiti cercano.  avaiweb tuo obiettivo

Se hai letto attentamente fin qui, è facile comprendere che è fondamentale avere un tuo sito web che parli per te della tua casa vacanza, che sappia come ben posizionarti in un mercato che cresce continuamente. AvaiWeb ti affianca nelle scelte, sa come costruire un supersitoweb per il tuo nuovo business.

L'identità della tua casa attirerà un tuo target di riferimento: scegli chi vuoi ospitare!

Essere unici e speciali significa poter accogliere una precisa domanda del mercato. Significa farsi scegliere a prescindere dal prezzo!  Per riuscire devi focalizzare il target di persone che vuoi accogliere (coppie, famiglie, persone con un elevato, o basso, tenore e stile di vita, giovani, etc...). In funzione della tipologia di clienti che vuoi ospitare devi "studiare" i loro bisogni. Che tipo di dall'alloggio stanno cercando? Che aspettative hanno? Quali sono i bisogni che vuoi e puoi soddisfare? Come puoi stupirli? Per "inquadrare" le varie tipologie di persone (buyer personas, profili tipo di utenti) esistono esperti di marketing ai quali puoi rivolgerti per una consulenza specifica al riguardo. Intanto, nell'articolo successivo, continuiamo a dare uno sguardo alla tua casa vacanza e come costruirle un' identità che la distingue dalle altre.

Ospiti entusiasti = recensioni positive =  più guadagno

Abbiamo capito che se vuoi guadagnare di più devi offrire di più di un semplice appartamento! Il fine è offrire ricordi, esperienza, ospitalità. Solo così gli ospiti si trasforemeranno in fan entusiasti dell'esperienza vissuta e saranno più propensi a tornare. L'incontro iniziale, il rapporto umano che stabilisci attraverso l'empatia, la simpatia che saprai trasmettere, sono strumenti che ti consentiranno di avere ottime recensioni e punteggi migliori. Va da sè che, avere più recensioni positive e migliori punteggi sul web, significa avere più prenotazioni e la possibilità di mantenere prezzi più elevati anche nei periodi morti. Insomma, generare esperienze positive per il tuo target di riferimento offrendo un "prodotto" progettato appositamente per una domanda di mercato specifica, genera a sua volta un maggior guadagno.

Mettere a reddito la tua casa vacanze: come funziona e come si fa

E’ quasi tutto pronto, prima di ricevere le prime prenotazioni avrai bisogno, come ultimo passaggio, di mettere in “mostra” sul WEB la tua casa vacanze con l’aiuto di intermediari, cioè con le cosiddette OTA (Online Travel Agency). Inserire un annuncio è semplice e gratuito: è sufficiente visitare il sito e seguire le indicazioni. Ricorda che i portali (Booking, Airbnb, Rentalia, ecc.) non si occupano di trattenere e poi versare eventuali tasse sull’attività, la responsabilità è dell’utente. I portali non si occupano nemmeno del versamento (e della riscossione) delle tasse di soggiorno, le quali devono essere riscosse e versate da te. Inoltre, i portali (Booking, Airbnb, Rentalia, ecc.) trattengono in media una percentuale del 15/18%. E’ importante sapere che, se hai un annuncio su più portali, spetta a te controllare che non si verifichi il cosiddetto “overbooking cioè prenotazioni fatte nello stesso periodo, nei diversi portali, da clienti differenti. Questo può accadere perché i portali non comunicano tra loro. 

Fai disintermediazione: più prenotazioni dirette e meno commissioni alle OTA

Il termine disintermediazione in ambito turistico-ricettivo significa appunto dis-taccarsi dall'intermediazione offerta dalle OTA. Fare disintermediazione dalle agenzie intermediarie come Booking, Expedia, etc., è una scelta sensata. Le commissioni richieste da questi portali sono rilevanti (parliamo del 15-18% sul prezzo del soggiorno) ma sono giustificate se provi a pensare ai costi che le OTA devono sostenere per farti trovare dai clienti. Disintermediare non significa svincolarsi completamente da queste agenzie ma cercare di lavorare al meglio utilizzando alcuni strumenti di marketing online che AvaiWeb può fornirti.

Quali strumenti ti servono per fare disintermediazione?

  • sito web, anzi un #supersitoweb di AvaiWeb, guarda qui come è fatto un #supersitoweb per case vacanze;
  • booking engine specifico per case vacanze: scopri le potenzialità di Avaibook, booking engine sviluppato appositamente per i gestori di appartamenti turistici, ville, case vacanze e B&B; ti offre anche il Channel Manager (importantissimo per le prenotazioni su più portali, dopo ti spiego perchè e come ti consentirà di evitare l'overbooking), il PMS per la gestione completa delle prenotazioni e gestisce i pagamenti online!
  • altri strumenti/servizi: E-mail Marketing (modulo per AvaiWeb, scopri di più), Campagne Pay Per Clic (CPC) di Brand Protection (vai all'articolo specifico per saperne di più), Social Media Marketing per case vacanze.

Sicuramente avere un sito web efficiente su cui ospitare il booking engine è la condizione necessaria per fare disintermediazione.

Grazie alla tua pagina web i potenziali clienti posso trovarti e consultare direttamente tutte le informazioni, vedere le disponibilità grazie al calendario del booking engine integrato e in pochi clik concludere una prenotazione diretta! Tutto ciò senza passare attraverso nessuna OTA e quindi senza perdere il 15/18% sul guadagno!

Ti starai domandando con che costi puoi ottenere tutto ciò. Le soluzioni proposte da AvaiWeb sono sviluppate per mantenere elevatissimi standard di qualità ad un prezzo veramente accessibile ai gestori di case vacanze. Scopri i prezzi di AvaiWeb.

Semplifica il lavoro ed evita i fastidiosi overbooking

Gestire una casa vacanze non dovrebbe richiederti troppo tempo perchè immagino che questo, per te, sia solo un modo per ottenere un guadagno aggiuntivo a quello derivante dalla tua attività principale. Immagina quanto quanto tempo richiede gestire la calendarizzazione delle prenotazioni senza un sistema automatizzato che ti facilita il compito, oppure dover gestire tutti i contatti per email, telefono o messaggi di potenziali clienti che vogliono informazioni su prezzi e date disponibili. Il Booking Engine e il PMS ti aiutano a risparmiare tempo, ottimizzano il flusso di lavoro, snelliscono le operazioni, automatizzano molte di esse e contemporaneamente offrono ai tuoi clienti notevoli vantaggi. L'utente non ha bisogno di chiamarti per sapere quando c'è posto e quali sono i prezzi migliori: li può già vedere sul tuo sito web ufficiale e scegliere così il periodo che preferisce in base a prezzi e disponibilità.

Il Channel Manager ti salverà dai fastidiosi "overbooking". Questo purtroppo avviene se devi gestire contemporaneamente e manualmente più canali di prenotazione. Per esempio se hai deciso di inserire la tua struttura su Booking.com, su Rentalia e su Airbnb, ogni qualvolta ricevi una prenotazione devi manulmente gestire tutti i canali per rimuovere o aggiungere disponibilità su tutti i canali. A volte può succedere che nel lasso di tempo tra la prenotazione ed il momento in cui tu manualmente rimuoverai dai portali la disponibilità per quel periodo, un altro utente ha eseguito una prenotazione per lo stesso periodo su un altro portale in cui sei presente. Ecco cos'è l'overbooking: due prenotazioni per lo stesso periodo fatte da canali diversi.

Il Channel Manager di AvaiBook sincronizza in automatico su tutti i portali e sul tuo sito web le disponibilità effettive. In questo modo appena un utente prenota (sul tuo sito o su un portale di una OTA), in automatico e in poco tempo, il sistema rimuoverà su tutti i portali la disponibilità di quel periodo di soggiorno facendoti risparmiare moltissimo tempo e tu potrai fare quello che ti piace di più! Non male, vero!? ;-)

Ora sei pronto per le tue prime prenotazioni! :-)

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